海外仓选择Houston的三大原因
近年随着美国电商平台的极速发展,Houston的海外仓热度一直居高不下。疫情以来,商业模式的改变和电商的活跃使得整体工业租售活跃度如同火箭般上升。相应的工业空置率也逐渐下降。这进一步刺激了Houston 的资本市场,将Houston选择为海外仓建设租售的首选地。
本文将从三个方面:城市位置,仓库成本,运营管理,详述Houston,这座位于Texas核心的明星城市的海外仓租售优势。
一.优异的地理位置 海外仓选址,首要看地点,地点决定性价比和回报率,而Houston就是这样一个极具地理优势的城市。 Houston位于墨西哥湾西北约50miles的位置,是通向北美地区的重要门关。拥有两座大型国际机场,一座拥有着美国排名第一吞吐量的庞大海港,以及城市内外围绕的十数条大中型高速公路:三位一体打造出一个庞大的放射形立体化交通体系,将来自海外的物资四通八达无缝运输至美国内陆各处。 Houston国际机场承载着14条完全货运航线和42条商业运输航线,其中George Bush Intercontinental Airport ( IAH) 更是北美地区排名考前的大型空运码头,在2019年吞吐量达到51万吨。即使疫情期间航班减少,Houston的两大机场依然顺畅承载负责着以美南为核心中枢的空中货运生命线,以近百万吨货运种类的最高承载容量,在2020年获得了美国机场航空货物运输类评比的最高金奖(2020 Air Cargo Excellence Awards competition) Houston港是美国外国货物处理量最大的港口(总货运量吞吐计算),每年有超过2亿吨的来自世界各地的国际货物在此处卸载、接收、贮存、转运,构成物流一条龙的服务流水线。有着极为完善的运营设施和配套服务吸引长期货运订单。从2016年起,很多以Texas为基地的美国进出口公司,比如Steve Silver Co. 就开始将其大部分的亚洲进口货运从西海岸的港口转移到Houston港口的码头。近年来,跨境电商也大量向Houston港口转移。 Houston的公路交通网络在全美也是四通八达。以州际10号公路为例,这条跨州南部的高速公路从Florida起始至California终点,贯穿整个Houston,在东海岸连接到I-95高速,进一步和Maine以及Florida相衔接。同样穿过Houston的I-69则是从墨西哥边境起始衔接到Michigan。而I-45则将Houston和Dallas相连,后者是Texas另一个货运中枢。 广泛的交通网络和优势地理条件将Houston和众多巨大的商业市场链接在一起,但配以更加成熟配套的软硬件设施与服务。而这些直接影响着海外仓的运营成本和回报。 下面的部分我们将看到更多属于Houston作为仓储物流中心的独特优势,以及海外仓选址的成本优势。
二.成本优势 之所以Houston能在发挥仓库效益方面拥有如此亮眼的成绩,除了得利于上文所说的地理优势之外,也要归功于近年来Texas的快速经济发展优势和各种税费政策支持。另一个主要因素:与另一个早已被大力开发的物流中枢Dallas以及周边的DFW大区相比,Houston的物流潜力尚有很大部分未被发掘。Houston北部地区是工业仓库的最主要聚集地,本身连接几乎所有的州际高速路,靠近机场和也可以快速抵达Houston港口,更重要的是,它也可以直接连接到DFW区域,将两个物流枢纽的作用最大化发挥出来。然而Houston的工业用地开发起步比Dallas相对较晚,更适合于投资资本入场和高性价比的仓库租用。 疫情以来,对物流仓储服务的需求和要求都大幅度上升。根据美国专业的工业出版文献Bisnow在2021年对商业以及工业地产的一份分析报告,Houston作为全美排名前十的工业仓库需求市场,近两年仓库的平均租金都有一定程度的上涨。但即使如此,和同样租金上升的California以及同在Texas的仓库重地Dallas相比,Houston的仓库租建成本涨幅仍然是相对较低,例如Dallas近一年来平均仓库租金涨幅每平方英尺3到4美元,而同期Houston 的仓库租金涨幅每平方英尺只有1到1.5美元。 相对而言,Houston仓库租建的资本回报率则是水涨船高,从下图的统计数据可以看出,与周边以及其他物流中心城市的仓库相比,Houston的仓库财务回报率确实逐年水涨船高,数据一路走高。 海外仓的另一个收益因素是劳动力成本。这也是在疫情后期,劳动力市场普遍短缺和不稳定的今天,海外仓选址Houston的重要理由。仍然和Dallas比较。作为和Dallas并驾齐驱的人口大城市,Houston在劳动力市场的优势更加明显,由于更加靠近墨西哥边境以及历史原因,近年来人口的增长虽然两个城市相差无几,但在人口结构上,Houston人口变化更加偏向于墨西哥以及亚裔。前者为城市提供了大量优质高性价比的劳动力基础,后者作为平均收入较高的人口群体,一方面刺激了本地市场的多元化,另一方面也可以提供相应的国际多语言管理人才,解决文化差异和沟通问题,有利于未来海外仓长期的运营管理顺畅。
三.运营管理 海外仓最大的难题在于运营管理。以中国跨境电商为例,一旦出现问题在国外,如爆仓,解决起来要复杂的多,从与中介洽谈、律师审核、房东沟通到设备购置,每个环节都可以成为障碍。这时需要 仓库软硬件建设
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